Вопрос - ответ

Вопрос	Ответ
По каким вопросам можно обращаться в орган государственного жилищного надзора?	Следует обращаться в органы государственного жилищного надзора, если причина обращения связана: - с жалобами на нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (разбита лампочка в подъезде, исписаны стены в подъезде и лифте, не работает лифт, холодные батареи и полотенцесушитель в квартире, плесень на стенах в квартире, низкая температура горячей воды, не моют полы в подъезде, разбито окно в подъезде, повреждены ступени в подъезде и т.д.); - с предоставлением (или непредоставлением) управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом необходимой информации потребителям; - с использованием и содержанием жилых помещений; - с содержанием и использованием общего имущества в многоквартирном доме, с определением его состава; - с вопросами управления многоквартирными домами. Пожаловаться можно на управляющие организации, ТСЖ, на иные юридические лица, которые оказывают услуги по управлению многоквартирными домами, предоставляют коммунальные услуги.
Нужно ли получать лицензию для осуществления деятельности ТСН (ТСЖ, ЖСК, ЖК)?	Лицензированию подлежит исключительно предпринимательская деятельность, осуществляемая на основании договора управления. Деятельность управляющих организаций, представляющих собой некоммерческие объединения граждан, осуществляющих деятельность по управлению соответствующими многоквартирными домами без заключения договоров управления, лицензированию не подлежит.
Имеет ли право управляющая организация заключить договор управления до получения лицензии?	Нет. Договор управления может быть заключен только с управляющей организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений?	Только собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители по доверенности.
В какой срок инициатор общего собрания собственников помещений должен уведомить собственников помещений о проведении общего собрания?	Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Но есть исключение: если в повестке собрания внесен вопрос о повышении тарифа на оказываемые услуги по содержанию и текущему ремонту, уведомить собственников следует за 30 дней.
На кого распространяются решения общих собраний собственников помещений?	Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке установленном ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Каковы функции совета многоквартирного дома?	Совет многоквартирного дома: - обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; - выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации; - представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; - представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; - осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; - представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе; - осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Могут ли быть внесены в реестр лицензий субъекта РФ сведения о доме на основании заявления собственников помещений многоквартирного дома?	В соответствии со статьей 198 Жилищного кодекса РФ для внесения сведений о доме в реестр лицензий субъекта РФ лицензиат должен самостоятельно обратиться с соответствующим уведомлением в лицензирующий орган.
В какой срок выбранная управляющая организация должна приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом?	Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
Может ли управляющая организация отказаться в одностороннем порядке от договора управления многоквартирным домом до истечения срока действия данного договора?	Нет, жилищным законодательством такой порядок расторжения договора не предусмотрен.
Что должны делать собственники, если их дом исключили из реестра лицензий у управляющей компании?	В соответствии с ч. 6 ст. 198 ЖК РФ, исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 настоящего Кодекса. В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом (часть 4 статьи 200 ЖК РФ). Таким образом, орган местного самоуправления в течение 15 дней организовывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления. С учетом этого, собственники помещений должны выбрать один из трех способов управления (управление УК, создание ТСЖ, непосредственный способ, при условии количество квартир не превышает 30). Если собственники помещений не примут решение, орган местного самоуправления обязан провести конкурс в течение 1 месяца со дня его объявления. Что касается вопроса обслуживания дома до выбора новой управляющей компании, то эта обязанность остается за действующей управляющей компанией до того момента, пока не будет выбрана другая управляющая организация или пока не будет изменен способ управления домом. При этом данная организация продолжает нести полную ответственность за качество предоставляемых услуг собственникам помещений.
Многоквартирный дом длительное время находится без управления. Что должны делать собственники и куда они могут обратиться?	Выбор способа управления – это прежде всего обязанность самих собственников, он осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. (4 ст. 161 ЖК РФ). Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о проведении открытого конкурса в отношении многоквартирного дома при условии, что дом находится без управления, либо в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положением ч. 7 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, если вопрос не удается решить добровольно. Тем не менее, собственникам помещений рекомендуется все же самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом, так как именно в этом случае они могут выбрать ту компанию и условия договора управления, стоимость, которые наиболее полно отвечают интересам жильцов. Если все же, многоквартирный дом длительное время находится без управления, собственники помещений не приняли определенное решение по выбору способа управления многоквартирным домом и органы местного самоуправления бездействуют, то собственник помещения вправе пожаловаться в органы государственного жилищного надзора либо в прокуратуру на бездействие соответствующей администрации.
В каком информационном ресурсе можно найти актуальные сведения об управляющей организации?	Все сведения об управляющих организациях размещены в «Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» www.dom.gosuslugi.ru.
Обязана лиц управляющая организация проводить ремонт домофона в многоквартирном доме?	Данная обязанность возникает у управляющей организации в случае если установленный домофон входит в состав общедомового имущества многоквартирного дома, а если же установленный домофон не включен в состав общедомового имущества он ремонтируется собственниками помещений самостоятельно за счет собственных средств.
Может ли управляющая организация в одностороннем порядке изменить размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?	Рассмотрение вопросов, касающихся установления (изменения) размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, управляющая организация не может в одностороннем порядке принять решение об изменении размера платы за содержание жилого помещения.
Как управляющая организация отчитывается о своей деятельности?	Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.dom.gosuslugi.ru.
Когда необходима замена стояков инженерных систем в квартире? Кто должен осуществлять замену стояков?	Замена стояков зависит от определенных условий и подразделяется на: плановую (наблюдается высокий износ металлоконструкций, из которых изготовлены стояки); аварийную (трубы протекают или содержат иные дефекты). Замена стояков является обязанностью управляющей компании, ТСН, ТСЖ. Ведь внутридомовые инженерные системы электроснабжения, водоотведения, отопления, горячего и холодного водоснабжения многоквартирного дома являются общим имуществом. При аварийной ситуации или при наступлении плановой замены управляющая компания обязана как можно быстрее принять все меры по устранению протечки, причем дополнительную плату с жильцов она брать не вправе. Если же владельцы квартир отказываются от выполнения ремонтных работ, нужно подтвердить их решение заявлением в письменном виде, что может служить причиной для судебного разбирательства. В этом случае суд наверняка встанет на сторону управляющей организации. Если требуется замена стояков, необходимо написать заявление в управляющую компанию. Управляющая организация направит по указанному адресу специалиста, который составит акт осмотра оборудования, обозначит информацию о его повреждении и подтвердит, что замена действительно необходима. Само заявление оформляется в свободной форме. Важно не забыть обосновать свое требование, согласно которому должна производиться замена стояка. Заявление необходимо завершать конкретным требованием о выполнении ремонта или замены стояка в квартире. Управляющая компания согласовывает с собственником дату и время выполнения ремонтных работ или замены стояка в квартире. В этих работах участвуют специалисты управляющей организации или ее подрядная организация.
Надо ли платить за опломбировку индивидуальных приборов учета в квартире?	Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется управляющей компанией без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится управляющей компании повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом.
Кто должен следить за сроком поверки прибора учета?	Следить за своевременным проведением поверок приборов учета обязаны собственники (наниматели) жилого помещения. Это касается и состояния и исправности индивидуальных приборов учетов.
За чей счет осуществляется поверка прибора учета коммунальных ресурсов?	Поверка прибора учета коммунальных ресурсов осуществляется за счет собственных средств собственника (нанимателя) жилого помещения, за исключением случаев, когда в договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, предусмотрена обязанность исполнителя осуществлять техническое обслуживание таких приборов учета, а также направлять исполнителю копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учета, осуществленной в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений.
Должны ли граждане оплачивать объем коммунального ресурса, потребленного на общедомовые нужды, если в квартире никто не проживает?	Даже если в квартире никто не проживает, владелец жилого помещения обязан оплачивать объем коммунального ресурса, потребленный на общедомовые нужды, пропорционально площади жилого помещения. Ст. 153,154 ЖК РФ
Возможно ли отказаться от оплаты коммунального ресурса, потребленного на общедомовые нужды?	Отказ от оплаты коммунального ресурса, потребленного на общедомовые нужды, законодательством не предусмотрен, и граждане обязаны ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Ст.155 ЖК РФ, п. 40 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Как будут производиться начисления в случае выхода ОПУ или ИПУ из строя, их утраты или непредставлении показаний собственником?	Плата будет рассчитываться, начиная с даты, когда наступили указанные события, а если установить дату невозможно — то с начала расчетного периода. Начисления будут производиться исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям счетчика за период не менее 6 месяцев (для отопления — исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления). Если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления — не менее 3 месяцев отопительного периода). Если снятие показаний с ОПУ или ИПУ было невозможно в течение более чем 3 месяцев, то дальше уже будут производиться начисления по нормативу. П.59, п.59.1, п. 59.2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
В отопительный сезон в жилых помещениях наблюдается низкая температура поверхности приборов отопления (радиаторов), граждане считают, что это свидетельствует о некачественном предоставлении коммунальной услуги «отопление»?	Ресурсоснабжающие организации регулируют температуру теплоносителя, подаваемого в жилые дома, в соответствии с температурой наружного воздуха. Вместе с этим, согласно пункту 15 приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), качество предоставления коммунальной услуги «отопление» определяется по температуре воздуха в жилых помещениях. Нормативная температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже +18°С (в угловых комнатах +20°С), в районах с температурой наиболее холодной пятидневки -31°С и ниже температура воздуха в жилых помещениях должна не ниже +20°С (в угловых комнатах +22°С).
В жилом помещении неисправны приборы отопления (радиаторы), за чей счёт должна производиться их замена?	Согласно п. 6. Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) (далее – Правила), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Вместе с этим, Верховным Судом Российской Федерации в решении от 22.09.2009 по делу № ГКПИ09-725 по заявлению о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме дано следующее толкование положений Правил. По смыслу п. 6 Правил во взаимосвязи с подп. «д» п. 2 и п. 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, за обслуживание которого несет ответственность управляющая компания. Из вышеизложенного следует, что если в системе отопления перед приборами отопления, находящимися в квартире, установлены отключающие устройства, то замена неисправных приборов отопления производится за счёт собственника помещения. В случае отсутствия отключающих устройств, бремя по замене приборов отопления ложиться на управляющую организацию. При этом следует учесть, что из данного правила могут быть исключения. Согласно п. 1 Правил в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. Если на общем собрании собственников помещений принимается решение о том, что приборы отопления не относятся к общему имуществу не зависимо от наличия перед ними отключающих устройств, то расходы по их содержанию и замене ложатся на собственников помещений.
Мою квартиру затопило из-за неисправности кровли. В какие сроки должен быть выполнен ремонт кровли?	В соответствии с пунктом 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.092003 № 170) (далее – Правила № 170) организация (управляющая организация) по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: -исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; -защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; В соответствии с предельными сроками устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования, установленными Правилами № 170 предельный срок выполнения ремонта кровли в следствии протечки в отдельным местах составляет 1 сутки. В случае если необходимость проведения ремонта жилого помещения и находящегося в нем личного имущества, возникшего вследствие ненадлежащего содержания управляющей организацией общего имущества многоквартирного дома, собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением к управляющей организации о возмещении причиненного ущерба, в том числе и морального. Кроме того, Вы вправе произвести ремонт в квартире за свой счет и заявить иск о возмещении фактически понесенных и подтвержденных документально расходов, либо обратиться в суд после получения заключения специализированной организации о необходимости проведения ремонта и его стоимости и до проведения ремонтных работ. Все понесенные судебные расходы (по оплате экспертизы, услуг представителя и другие) на основании письменного заявления могут быть взысканы судом с проигравшей стороны.
Какие меры должны быть приняты к лицу, выполнившему самовольное переустройство помещения, расположенного в многоквартирном доме?	Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Хочу перевести помещение, расположенное в многоквартирном доме, на альтернативное отопление, т.е. отказаться от центрального отопления. Возможно ли это?	В соответствии с требованиями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) демонтировать приборы отопления нельзя. Переоборудование помещения осуществляется на основании решения межведомственной комиссии, созданной органом местного самоуправления. Куда заявитель должен предоставить проект на реконструкцию. Пользователю помещения необходимо иметь в виду, что даже временно нельзя отключать обогревающие приборы отопления в помещении во время отопительного периода, т.к. в соседних квартирах может быть нарушен температурный режим. Если квартиру перевести на автономный источник обогрева, то жильцы будут постоянно их отключать, а соседние квартиры постоянно мерзнуть. Расчет системы отопления при строительстве дома учитывает, что все помещения должны отапливаться в отопительный период.
Как часто должна производиться уборка контейнерной площадки?	Согласно действующим нормативным требованиям срок временного накопления несортированных твердых коммунальных отходов определяется исходя из среднесуточной температуры наружного воздуха в течение трех суток: - плюс 5°С и выше - не более 1 суток; - плюс 4°С и ниже - не более 3 суток. Хозяйствующий субъект, осуществляющий деятельность по сбору и транспортированию крупногабаритных отходов, обеспечивает вывоз крупногабаритных отходов по мере его накопления, но не реже 1 раза в 10 суток при температуре наружного воздуха плюс 4°С и ниже, а при температуре плюс 5°С и выше - не реже 1 раза в 7 суток. В случае, если управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом на основании договора управления таким домом, является также лицом ответственным за содержание контейнерной площадки, тогда периодичность и виды работ по содержанию контейнерной площадки указаны в договоре управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом утверждаются решением собрания собственников помещений в данном доме. Согласно п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) управляющая компания должна выполнять работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок.
На каком расстоянии должна быть размещена контейнерная площадка от дома?	Размещение контейнерных площадок относительно многоквартирных домов регламентировано п. 4 гл. II Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 г. № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». Расстояние от многоквартирного дома до контейнерной площадки должно быть не менее 20 метров, но не более 100 метров. При этом допустимо уменьшение указанных расстояний не более чем на 25%.