29 февраля 2024
«О расторжении исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости»
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК) предусмотрена возможность изменить или расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон, либо по решению суда (ст. 450 ГК).
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК).
«В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.» - отметила Анастасия Кузнецова заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости, ведения ЕГРН, повышения качества данных ЕГРН и обработки документов Управления Росреестра по Камчатскому краю.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Статьей 453 ГК, предусмотрена возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.
При этом действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом (согласно пункту 1 статьи 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство).
В тоже время по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Что можно отнести к существенным нарушениям условий договора?
Так, например, неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости относится к существенному нарушению договора, влекущему право продавца требовать его расторжения.
«К существенному нарушению договора относится передача продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве (ст. 557 ГК). В таком случае покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК).» - привел пример Юрий Маслов руководитель Управления Росреестра по Камчатскому краю.
Порядок осуществления государственной регистрации
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон по соглашению, либо заявления заинтересованного лица и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.
Основания для осуществления государственной регистрации права перечислены в ч.2 ст.14 Закона № 218-ФЗ, в данном случае к ним относятся соглашение о расторжении договора купли-продажи, либо решение суда, вступившее в законную силу.
При этом, в случае если ранее заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи (далее – Договор) исполнен сторонами в полном объеме, государственная регистрация будет осуществляться в следующем порядке:
- государственная регистрация «обратного» перехода к продавцу права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом Договора, может быть осуществлена на основании гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества продавцу его нынешним собственником (покупателем);
- для государственной регистрации «обратного» перехода права собственности на объект недвижимости в том числе представляются:
1. заявление о государственной регистрации перехода права - представляет лицо, являющееся согласно Договору покупателем объекта;
2. заявление о государственной регистрации права - представляет лицо, являющееся согласно Договору продавцом объекта;
3. документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени заявителя/стороны договора действует представитель);
4. новый, «обратный от покупателя продавцу» Договор;
5. иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки: финансовое исполнение по договору; акт приема-передачи; сведения о лицах, сохраняющих право проживания.